Las preguntas de los propietarios
Preguntas frecuentes sobre administración de propiedades
Respuestas directas sobre tarifas de administración, Sección 8, la ley de Florida, inquilinos difíciles e impuestos sobre la renta, de una empresa que administra más de 400 propiedades.
Respuestas por tema
- Tarifas y contratación6
- Rentar su casa4
- Ley de Florida5
- Inquilinos difíciles3
- Impuestos5
- HOA y seguros5
Cada respuesta se apoya en una ley de Florida, una regla del IRS o un programa de vivienda.
Preguntas frecuentes
Preguntas que todo propietario de rentas hace
Tener una propiedad de renta en Florida trae siempre las mismas preguntas: cuánto cuesta un administrador, cuándo puede rentar la casa que acaba de comprar, qué le permite cobrar la ley y cómo trata el IRS su renta. Cada respuesta se apoya en la ley de Florida, la regla del IRS o el programa de vivienda que la respalda, para que usted actúe con seguridad.
Royalty Concierge Services ha administrado miles de propiedades desde 2002, y hoy administra más de 400 en Miami-Dade, Broward y Palm Beach. Si su pregunta no está aquí, llame al 305-225-5033 o pida una propuesta gratis, y nuestro equipo con licencia se la responde para su propiedad.
Respuesta rápida
¿Cuánto cuesta un administrador de propiedades en Florida?
Un administrador de propiedades en Florida cuesta una tarifa mensual de administración más un cargo único cada vez que firma un nuevo inquilino, y el monto depende de su propiedad y de los servicios que necesita.
- Tarifa mensual de administración: La tarifa continua por cobrar la renta, manejar las reparaciones e inspeccionar la casa, a menudo fijada como una parte de la renta cobrada.
- Tarifa de colocación del inquilino: Un cargo único cuando firma un nuevo inquilino, que paga el marketing, las visitas, la selección y el contrato.
- Tarifa de renovación: Algunos administradores cobran cuando un inquilino renueva, por el nuevo contrato y la revisión de la renta.
- Sus tarifas de administración: Royalty Concierge Services le da sus tarifas para su propiedad en una propuesta gratis, con una garantía de reembolso de 90 días.
Tarifas y contratación
Tarifas de administración y cómo elegir administrador
Lo que paga, lo que cubre y cómo revisar a un administrador antes de firmar.
¿Quién tiene la licencia de bienes raíces en Royalty Concierge Services?
Emilio Jose Cardenal, dueño de Royalty Concierge Services, es corredor de bienes raíces con licencia en Florida desde 1991 (licencia BK563525). La ley de Florida trata la renta de propiedades ajenas a cambio de pago como actividad de corredor, así que quien cobra rentas o firma contratos para un propietario debe tener una licencia de bienes raíces activa. Con un corredor con licencia, su renta y el depósito de su inquilino quedan en una cuenta de fideicomiso y sus contratos cumplen las leyes de Florida.
¿Qué es la tarifa de arrendamiento en la administración de propiedades?
La tarifa de arrendamiento, también llamada tarifa de colocación, es el cargo único que cobra una compañía de administración por encontrar y colocar a un nuevo inquilino. Cubre el mercadeo de la propiedad, las visitas, las verificaciones de crédito y antecedentes, el contrato y la inspección de entrada.
¿Cómo saber si una compañía de administración de propiedades es legítima?
Puede verificar si una compañía en Florida es legítima revisando el sitio web del DBPR del estado para confirmar que opera con una licencia activa de corredor. Las empresas legítimas también proporcionan acuerdos de administración por escrito, mantienen los depósitos en un banco de Florida y tienen reseñas comprobables de propietarios locales.
¿Las compañías de administración de propiedades pagan las reparaciones?
No, el propietario paga las reparaciones, pero la compañía de administración las coordina. El administrador paga a proveedores con licencia con la renta que cobra. En Royalty Concierge Services, usted aprueba cada reparación antes de que empiece el trabajo, salvo las emergencias que protegen la casa.
¿Qué es un registro de pagos de inquilino y por qué es importante?
Un registro de pagos es el historial contable oficial de un inquilino. Rastrea cada cargo y pago, incluyendo la renta, cargos por atraso, depósitos y reparaciones. Es vital porque si necesita desalojar a un inquilino por falta de pago, el tribunal necesitará un historial exacto y actualizado como prueba de la deuda.
Rentar su casa
Rentar su casa y la Sección 8 en Florida
Las reglas que deciden cuándo puede rentar, y cómo le paga el programa de vales.
Respuesta rápida
¿Cuándo puede empezar a rentar su casa después de comprarla?
Puede empezar a rentarla inmediatamente después del cierre, siempre que su hipoteca y su HOA lo permitan. Los préstamos de inversión permiten rentar de inmediato, pero los préstamos para residencia principal suelen exigirle vivir en la casa durante un año primero.
- Préstamos FHA: Debe mudarse en un plazo de 60 días y vivir allí al menos un año antes de rentarla, salvo que su prestamista lo acepte por escrito.
- Otros préstamos: Los préstamos convencionales y VA fijan sus propias condiciones de ocupación, así que lea esa sección de su hipoteca.
- Compras de inversión: Una casa financiada como propiedad de inversión se puede rentar en cuanto esté lista.
- Antes del primer inquilino: Cambie a una póliza de seguro de arrendador y revise las reglas de renta de su HOA.
¿Puedo rentar mi casa si tengo una hipoteca?
Sí, puede rentar su casa con hipoteca, pero depende del tipo de préstamo. Si compró con un préstamo de inversión, puede rentar de inmediato. Si usó un préstamo para residencia principal (FHA o convencional), generalmente debe vivir en la propiedad por 12 meses antes de poder rentarla legalmente.
¿Cómo convertirse en arrendador de la Sección 8 en Florida?
Para ser arrendador de la Sección 8, debe tener una propiedad disponible y aplicar a través de su Autoridad de Vivienda Pública (PHA) local. La PHA inspeccionará la propiedad para asegurar que cumpla las normas federales de calidad. Una vez aprobada, usted firma un contrato con el inquilino y un contrato de pagos (HAP) con la PHA.
¿Qué tan rentable es rentar una propiedad a la Sección 8?
Puede ser altamente rentable porque la agencia de vivienda le paga directamente una gran parte de la renta, lo que brinda un flujo de caja constante incluso en crisis económicas. Sin embargo, la rentabilidad depende de pasar las inspecciones periódicas de la agencia, mantener la propiedad según los estándares de HUD y manejar eficientemente el recambio de inquilinos.
Ley de Florida
De qué son responsables los arrendadores en Florida
Cada respuesta se apoya en la sección de los Estatutos de Florida que la rige.
¿El propietario debe pagar el control de plagas en Florida?
En Florida, el propietario de cualquier renta que no sea una casa unifamiliar o un dúplex, como un apartamento o un condominio, debe encargarse de la fumigación, salvo que el contrato diga otra cosa por escrito (Estatuto de Florida 83.51). En casas unifamiliares y dúplex, lo decide el contrato. Un buen contrato de arrendamiento debe indicar explícitamente si el propietario o el inquilino paga por la fumigación.
¿Con qué frecuencia puede un propietario inspeccionar una propiedad?
Un propietario puede inspeccionar con la frecuencia razonablemente necesaria, y el inquilino no puede negarle la entrada sin razón (Estatuto de Florida 83.53). Para reparaciones, la ley exige al menos 24 horas de aviso y entrar entre las 7:30 a. m. y las 8 p. m. Royalty Concierge Services inspecciona cada casa en persona con regularidad para detectar problemas de mantenimiento a tiempo, sin afectar la privacidad del inquilino.
¿Se puede cobrar depósito de mascota por un animal de apoyo emocional?
No. Según la Ley de Vivienda Justa, un animal de apoyo emocional (ESA) no es una mascota. Por lo tanto, los propietarios no pueden cobrar depósito, tarifa de mascota o renta mensual por un ESA documentado. Sin embargo, el inquilino sigue siendo responsable si el animal daña la propiedad.
¿Un contrato de arrendamiento necesita notario en Florida?
No. La ley de Florida no exige notario para un contrato de arrendamiento residencial, y el Estatuto de Florida 689.01 dice que un arrendamiento no requiere testigos, sea cual sea su plazo. Lo que lo protege es un contrato claro firmado por usted y por cada inquilino adulto.
¿Qué diferencia hay entre un contrato de arrendamiento y un acuerdo de renta?
Un contrato de arrendamiento suele fijar un plazo largo (generalmente 12 meses) con la renta y las condiciones fijas. Un acuerdo de renta suele ser de mes a mes, se renueva solo y termina con un aviso por escrito de al menos 30 días antes del final del período mensual (Estatuto de Florida 83.57).
Inquilinos difíciles
Inquilinos que no se van, renta impaga y desalojos
Lo que la ley le permite hacer cuando un inquilino no paga o no se va.
¿Qué es un inquilino que se queda después del contrato en Florida?
Es un inquilino que se queda después de que termina el contrato sin el permiso del propietario. En Florida, el propietario puede recuperar la posesión con un desalojo en la corte y además cobrar el doble de la renta por el tiempo que el inquilino se niegue a salir (Estatuto de Florida 83.58).
¿Se puede desalojar a un inquilino sin contrato en Florida?
Sí, puede desalojar a un inquilino sin contrato escrito. En Florida, un inquilino que paga mensualmente sin contrato se considera de mes a mes. Primero debe darle un aviso por escrito al menos 30 días antes del final del período mensual de renta (Estatuto de Florida 83.57). Si no se va, puede presentar una demanda estándar de desalojo.
¿Se puede desalojar a un inquilino por recargos atrasados en Florida?
Sí, pero solo si su contrato está bien redactado. En Florida, un inquilino puede ser desalojado por recargos impagos si el contrato los define explícitamente como "renta adicional". Si no es así, puede demandar en la corte de reclamos menores, pero no puede usar el Aviso de 3 Días.
Impuestos
Impuestos sobre ingresos por renta y deducciones
Cómo trata el IRS su renta, y los gastos que reducen el impuesto que paga por ella.
¿El ingreso de renta se considera ingreso ganado para impuestos?
No, el IRS generalmente clasifica el ingreso por renta como ingreso pasivo, no ganado. Al ser pasivo, por lo general no paga el impuesto de trabajo por cuenta propia (Seguro Social y Medicare) sobre la renta, aunque sigue sujeto al impuesto sobre la renta estándar según su categoría fiscal.
¿Cómo se reportan los ingresos por renta en los impuestos?
Usted reporta ingresos y gastos al IRS usando el Anexo E (Ingresos y Pérdidas Suplementarias), que se adjunta a su Formulario 1040. Debe reportar toda la renta recibida, y puede deducir gastos operativos, tarifas de administración, intereses hipotecarios, impuestos de la propiedad y depreciación.
¿Son deducibles de impuestos las cuotas de HOA en una propiedad de renta?
Sí, las cuotas regulares de la asociación son deducibles como gasto operativo de una propiedad de renta, y se declaran en el Anexo E. Las derramas especiales para mejoras son distintas: se recuperan con la depreciación, no el año en que las paga. Las cuotas de la casa donde usted vive no son deducibles.
¿Son deducibles las tarifas de administración de propiedades?
Sí, el IRS considera que las tarifas de administración de propiedades son un gasto ordinario y necesario de la renta y son totalmente deducibles. Esto incluye la tarifa mensual, el cargo por colocar al inquilino y la tarifa de renovación.
¿Cómo se evita el impuesto a las ganancias de capital en una propiedad de renta?
La forma más común de diferir este impuesto al vender una propiedad de renta es usar un Intercambio 1031, que permite reinvertir las ganancias en una nueva propiedad de inversión. Alternativamente, si usa la renta como su residencia principal por dos de los cinco años antes de vender, podría excluir parte de la ganancia con la exclusión de residencia principal (Sección 121); los años en que estuvo rentada y la depreciación que dedujo siguen tributando.
HOA, seguros y temporadas
Asociaciones, seguros y temporadas para arrendadores
Las preguntas que traen los condominios, las pólizas y los propietarios que pasan parte del año fuera.
¿Qué pasa si no paga las cuotas de HOA en Florida?
Si se atrasa en sus cuotas, la asociación puede cobrar intereses y cargos por atraso, suspender su acceso a las áreas comunes y registrar un gravamen (lien) sobre su propiedad. Si la deuda sigue sin pagarse, puede ejecutar ese gravamen y quitarle la casa 45 días después de su aviso de intención, aunque usted esté al día con la hipoteca. Si la casa está rentada, también puede exigirle a su inquilino que le pague la renta a la asociación hasta saldar la deuda.
¿El seguro de arrendador cubre los daños causados por un inquilino?
Depende de la póliza. La mayoría de las pólizas para arrendadores cubren daños repentinos y accidentales, como un incendio o la rotura de una tubería, pero muchas excluyen o limitan los daños que un inquilino causa a propósito, y ninguna cubre el desgaste normal. Revise las exclusiones de su póliza y cuente con el depósito de seguridad para los daños del inquilino.
¿Qué es un certificado de estoppel de inquilino y quién lo firma?
Un certificado de estoppel es un documento firmado por el inquilino que confirma los detalles actuales de su contrato, la renta, el depósito retenido y que no hay disputas. Generalmente lo exige un prestamista o comprador al vender o refinanciar la propiedad para verificar el contrato y los registros de renta.
¿Cuándo es la temporada de "snowbirds" en Florida y cuándo se van?
La temporada de snowbirds (visitantes de invierno) en Florida comienza tradicionalmente en noviembre o diciembre y se extiende hasta abril. La mayoría se va a finales de abril o en mayo, antes del calor del verano y la temporada de huracanes.
¿Cómo obtener una propuesta gratis de Royalty Concierge Services?
Puede obtener una propuesta gratuita llamando a nuestra oficina o completando el formulario de contacto en nuestro sitio web con los detalles de su propiedad. Un miembro del equipo revisará los datos del MLS local y le dará un estimado de renta por escrito y un desglose de nuestros servicios.
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